技术与服务要求

（第一包:物业管理服务）

中华女子学院

一、商务要求

1. 本部分内容是根据本项目实际情况制定的。

2. 供应商必须仔细阅读本部分的全部条款。对本部分中存在的任何疑问、遗漏或相互矛盾之处，或是对于相关要求不清楚，认为存在歧视、限制的情况，供应商可以向采购人或采购中心寻求书面澄清。

3. 本部分所列明的工艺、材料和设备的标准仅起说明作用，并没有任何限制性，供应商可以选用替代标准，但这些替代应当等于或优于文件技术要求。

4. 报价要求：报价中应包括但不限于：服务人员费用、办公费、房屋建筑维修维护、专业设备检测、设备专业维护保养、材料费、折旧费、各项税费及其他相关费用。

5. 履约保证金：供应商应在与采购人签订合同后7天内，向采购人提供相当于合同总价百分之五（5%）的履约保证金。如果供应商能按约全面履行合同义务，采购方将在合同履行完成后三十（30）天内退还履约保证金（不计利息）。

6. 付款方式：按季度结算，采购人先开展季度验收工作，供应商应于验收合格后10日内向采购方提供相应的正式发票，采购人于10日内以汇款或转账方式付清当期的相应合同款项。

7. 关于服务合同延续。根据《财政部关于推进和完善服务项目政府采购有关问题的通知》（财库﹝2014﹞37号）规定——“采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，采购人可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同”，采购人可根据实际情况将合同执行时间延续至不超过三年的期限，每次合同延续时签订期限不超过一年。

二、技术要求

● 基本情况

► 采购人单位情况：中华女子学院位于北京市朝阳区育慧东路1号，是全国妇联下属的一所高校。

► 占地面积：学校占地约150亩。

► 建筑物及构筑物情况：校园内分别有教学图书综合楼、主楼、文体楼、食堂、礼堂、1#学生公寓、2#学生公寓、3#学生公寓及门卫附属用房等8幢建筑，建筑面积约为10.7万平米。

► 园林绿化情况：详见设备设施情况。

► 车（含非机动车）库及车位情况：详见设备设施情况。

► 消防监控室：详见设备设施情况。

► 安防监控室：详见设备设施情况。

► 传达室：详见设备设施情况。

► 会议室：详见设备设施情况。

► 附属配套设施情况：详见设备设施情况。

► 设备设施情况：

1、供水：无负压供水2套（三号学生公寓、教学图书综合楼）及中水站2 座（二号学生公寓及教学图书综合楼）。’

2、供电：高压供电，10 千伏高压配电室2 所（主楼、教学图书综合楼）、箱式变电所1 所（湖区）、分配电室6 所。

3、供暖：换热站3 座（主楼、教学图书综合楼、三号学生公寓）。

4、学院空调设备：空调机房3 座（礼堂、教学图书综合楼，食堂2 层楼顶），分体空调及多联机约1333 台。

5、开水器：电开水器67台（主楼、文体楼、教学图书综合楼、公寓楼、开水房）；

6、电梯：共22 部，其中：客梯16 部（主楼7 部、文体楼1 部、教学图书综合楼5 部、三号公寓3 部）；货梯4 部（食堂室内3 部、教学图书综合楼1 部）；扶梯2 部（食堂室外）；

7、浴室：学生公共浴室1 座（食堂二层）；3#学生公寓内各层分浴室33 间；2#学生公寓各层厕浴间210 间；1#学生公寓34间；

8、其它设施：校园内人工湖1 处、人防设备间3 处（二号学生公寓、三号学生公寓及教学图书综合楼）、学院教学楼打铃系统2 套（主楼、教学图书综合楼各一套）。

9、 院内所有电话机房（1 处）、办公电话（约1000 部）及电话线路。

10、各个楼宇消防栓系统及自动喷淋系统管道。

11、院内照明灯具：节能灯具LED约15700 只、楼顶LED投光灯8 只、室外路灯LED约400 只，操场灯LED约96 只。

12、院内自来水脚踏阀约600 个、约冲水阀200 个、感应式水龙头约150 个、混水器约300个、普通水龙头约1100 个、淋浴喷头约400 个。

13、电动自行车车棚（光伏系统棚顶）1处（15kw）

14、光伏及储能设备1处（礼堂屋顶30kw）

► 可提供给供应商的基本条件：

采购方提供配套物业用房：办公室、值班室等房间，学校根据校园用房实际情况调配服务单位使用。

2、物业服务人员用餐由物业公司自行解决，学院内有食堂也可以提供用餐，餐费自理（饭卡押金30元）。

► 其他：

供应商要秉承“三全育人”的服务理念，结合学校的办学特色，为学校师生提供优质的物业管理服务。供应商服从学校的各项管理规定，确保物业管理人员的人身、意识形态等安全。

2、中标供应商需确保与原物业服务业务无缝平稳交接，不得影响学校正常教育教学活动开展，由此给学校造成影响或者损失的，由中标供应商负责。

3、供应商应当依法为员工缴纳各类保险，依法用工。

● 服务总体性要求

► 物业服务内容：本项目物业服务工作范围：校园设备设施等的运维管理。校园内设备设施的运维管理主要保证各个楼宇及校园区域内设施设备安全正常运行，正常运行率达到95%，具体工作如下：

1、主楼及教图楼高压配电室24 小时值班运行管理。

2、主楼、三号公寓及教图楼热力站全年24 小时值班运行管理。

3、教图楼、礼堂集中空调机房24 小时值班运行管理工作。

4、学院所有分体及多联机空调的运行维护管理。

5、各楼分配电室及室外箱变的运行、维修管理。

6、学院教学打铃设备及线路运行、维修管理。

7、学院教图楼、二号公寓中水站的值班运行及维修、管理。

8、开水房及各楼电开水器的运行、维修管理。

9、学院教图楼、三号公寓及二号公寓地下人防设备的运行、维修管理。

10、学院公共浴室设备设施的运行维护、值班管理工作。

11、学院二、三号公寓洗澡系统运行、维护及管理。

12、学院太阳能热水系统及空气热泵的运行、维护及管理。

13、学院所有电梯的24 小时运行、维修管理，保证电梯运行安全，配合采购人做好电梯年检工作。

14、学院所有强电设备设施的运行维修、管理。

15、学院所有上下水设备设施运行维修。

16、学院电话设备设施运行维修。

17、学院消防供水管道的运行、维修管理。

18、人工湖给排水设备的运行、维修管理。

19、学院供暖季供暖系统24 小时值班运行、维修管理。

20、学院所有地下室污水泵的运行、维修管理。

21、食堂上下水管道及附件、电气线路维护及运行管理。

22、所有室外窨井盖的维护管理。

23、学院光伏发电系统的运行维护管理。

24、学院东门快递站的日常管理。

25、学生公寓智能用电系统、巡更系统、电磁门的运行、维护管理。

26、负责校园内各个化粪池及隔油池的清理工作。

27、配合学院做好防汛工作，按照学院要求进行防汛工作布置，做好入汛之前的检查、清理、疏通工作，成立防汛抢险队，组织防汛工作的实施、抢险处置、总结，安排专人负责防汛物资管理工作。

28、学院学生回迁、校庆、迎新等工作提前的巡查及事中配合。

29、按照学院要求每年做好相关应急演练工作。

30、完成学院交付的其它临时工作。

► 报价要求：报价中应包括但不限于：服务人员费用、办公费、房屋建筑维修维护、专业设备检测、设备专业维护保养、材料费、折旧费、各项税费及其他相关费用。

► 物业服务人员要求：该项目岗位设置人员要求不得低40人（男性年龄不得大于60周岁，女性年龄不得大于55岁）。各类岗位人员需按照相关要求，持证上岗。该项目所有岗位（值班岗位除外）每日正常工作时间为：8:00-12：00，14：00-18：00（特殊情况除外），需要持证上岗的人员，相关证书复印件提交采购人报备，项目经理未经过采购人允许，不得随意更换，因为特殊原因，确需要更换时，需要向采购人提出申请，采购人同意后，方可更换不低于采购需求中要求人员。

► 劳动安全要求：供应商负责必须建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，对下属员工进行劳动安全卫生教育，防治劳动过程中的事故，减少职业危害，安全卫生设施必须符合国家规定的标准。供应商必须为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品，对从事有职业危害作业的劳动者应当定期进行健康检查。员工在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程，员工意外伤害保险由供应商负责，出现任何意外伤害事故责任主体为供应商。

► 保密工作要求：供应商应遵守采购人保密规定，本项目服务人员应按照采购人有关部门要求签订保密协议，对知悉、获取的采购人任何信息、资料等均有保密义务，不得转告、传送和持有。同时应承担违反保密规定的法律责任与经济赔偿责任。服务人员不得私自翻阅文件和其他物品。供应商须对本项目服务人员进行经常性保密教育。

► 零星小修：物业日常零维修材料费用经采购方核实，单价在500元（含500元）以下的，由物业服务公司承担。

► 低值易耗品：应符合国家各项安全卫生标准，并提供产品厂家信息、注册商标等资料。

► 供应商须承担的其他费用：详见物业服务内容。

► 物业服务设备要求：详见物业服务内容。

► 突发事件应对要求：针对自然灾害（地震、洪涝、暴风雨雪等）、水、电、气、暖、设备及安全等方面紧急、突发事件建立应对预案。

► 其他：采购人每年度对供应商的服务开展满意度测评，满意度不得低于80%，如果满意度测评低于80%的，采购人可终止续签合同。

●承接查验服务要求

1.总体要求

严格按照住房城乡建设部2010年10月14日印发的《物业承接查验办法》的具体内容逐条逐项对建筑楼宇及设备设施等进行承接查验。

2.具体工作内容及标准

供应商协助采购人对物业本体及其配套的设施设备进行查验接管工作。具体的工作内容如下：

2.1供应商承接查验的程序

1）确定物业承接查验方案；2）移交有关图纸资料；3）查验共用部位、共用设施设备；4）解决查验发现的问题；5）确认现场查验结果；6）办理物业交接手续。

2.2 物业承接查验的工作内容

供应商应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收（现场检查和验收所需要的时间视项目大小、设备数量等因素而定）：

1）房屋本体结构：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2）附属设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

3）附属设施：一般包括道路、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、污水处理设施、消防设施、人防设施及物业服务用房等。

4）现场查验综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

5）现场查验形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由供应商参加查验的人员签字确认。

6）现场查验中，供应商将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面上报采购人，由采购人复验。

2.3物业的移交

交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。

●物业管理服务标准

1.设备设施维护服务标准

1.1客服及行政管理

1）早6点到晚12点值班。

2）接听电话，负责报修登记、投诉、反映相关建议或意见，处理现场师生反映的相关问题；报修响应时间最长不超过15 分钟。

3）组建机构，建立规章制度，制定工作计划，贯彻落实学校各项任务；

4）建立技术、设备档案，工作记录；

5）严格执行物资采购制度和管理制度，做到账、物、卡相符；

6）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；

7）签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求师生意见，针对满意度调查结果形成工作报告，报告中对管理存在的问题进行分析，提出改进方向。

9）建立公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，可以有效执行实施。

1.2供配电运行维护

1）保障供电安全运行；

2）主楼配电室和教图楼配电室实行24 小时运行值班，认真做好《门禁记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；

3）定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电；

4）保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。

1.3电梯运行维护

1）按照国家有关电梯运维的相关规范，对学校电梯进行合理维护。

2）每日1次巡检电梯，保证电梯安全运行，做好巡检记录；

3）修复电梯一般故障，对电梯重大故障及隐患及时报告并提出合理化维修建议。

4）会议等重要时期安排司机开行电梯。

5）保证电梯维修的及时率，有电梯驻场人员，电梯出现故障后，15 分钟之内到达现场进行合理处置。

1.4二次供水运行维护

1）保证师生和住户正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要及时启动应急预案；

2）由工作人员持有效健康证上岗，对水箱、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修1次，每年化验水质不少于1 次，确保水质符合饮用水标准，留好照片及相关记录，协助校方办理取证事宜；

3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799 号文件规定。

1.5中水站运行维护

1）制定合理的“操作规程”，并严格按操作规程进行设施的运行管理；

2）实行24 小时运行管理，有完整的运行管理记录；

3）每年水质化验至少1 次，每日进行日常监测，确保水质符合《城市污水再利用 城市杂用水水质标准》。

1.6浴室、饮用开水器运行维护及维修

浴室：

1）维护浴室设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；

2）按学校提出的时间要求，提供澡水供应；

3）水温：夏季保持在39℃；冬季保持在42℃；

4）保持衣柜整洁卫生、室内通风；

5）每日对大浴室进行除菌消毒；

6）管理人员巡视检查不间断；及时救助晕堂人员，及时解决停水、停电等应急事件，并及时做好相关记录；

7）及时清理地面积水，防止滑倒；

8）联系相关单位，解决水控系统出现的各种问题。

饮用开水器：

1）开水房及各个楼宇开水器设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；

2）按学校提出的时间要求，提供开水供应；

3）输出水温保持在95℃以上。.

4）做好校园开水器的维修、 每学期开学前做好清除水垢等维护工作。

1.7中央空调及所有室外空调及多联机运行维护

1）每天对空调系统进行巡视，保证运行正常，冷却塔运转正常且不超标，无漏水现象；

2）保障5月至9月的制冷运行，室内温度维持在26℃；保障11 月至次年3月的换热运行，室内温度不低于18℃；

3）4月机组检修、室内风机排风管调试；9-10月保养全部制冷设备；

4）空调系统出现故障后，维修人员在15 分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。

1.8房屋及设施设备小修维护

1.8.1上下水系统小修标准

（1）室内给水系统小修、局部换管

小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

（2）卫生设备

小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。

（3）排水管道、化粪池，检查井等。

小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

1.8.2供电设施设备小修标准

（1）配电设施

小修内容：1．配电柜；2．配电箱；3．配电盘；

质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好；时限要求：出现故障15 分钟到达现场处理。

（2）室内设备

小修内容：1．闸具；2．电源插座；3．开关；4．灯具质量标准：正常使用；时限要求：报修后15 分钟到达现场处理。

（3）配电线路

小修内容：1．导线；2．支持物；

质量标准：绝缘良好完整可靠；时限要求：出现故障15 分钟到达现场处理。

1.9人防设施

1）人防设施设备每天巡查一次，做好巡查记录；

2）每周对人防设备间及设备进行一次保洁工作。

3）每季度对设施设备进行一次保养；

1.10教学设备运行维护

1）每周对教学打铃进行时间校正，每个月定期对楼层扩音喇叭进行检测，及时发现问题并解决排除；

2）对损坏的线路及时维修。

1.11电话设备设施运行维修

1）电话及线路故障的维修排除；新增电话布线，拆机移机；

2）按办公室需求进行号码调整工作；

3）楼层电话机房及分线箱的维护管理工作。

1.12人工湖维护

1）查看湖内水位情况，根据水位及时增补；

2）管线出现损坏及时进行维修。

1.13地下室污水泵维护管理

1）做好污水泵台账，每天巡查一次，手动试验水泵是否工作正常；

2）每月对污水泵保养一次，污水坑清掏一次；

3）及时维修故障水泵。

1.14太阳能系统运行维护

1）设专人对设施设备运行管理；

2）每天检修太阳能集热管及管线是否完好，有故障及时维修；

3）做好设施设备的维护保养工作，做好设备间及设备的清洁工作；

4）根据结碱情况进行除碱工作。

1.15消防供水系统维护

1）设专人对各楼消防泵房每天早晚各巡查一次；

2）每天对消防泵房及设备进行清洁工作。

1.16化粪池及隔油池维护

1）定期检查化粪池，根据实际使用情况，每年不少于4次清理化粪池。

2）定期检查化粪池的入口和出口管道是否畅通。如发现堵塞，使用专业的清洗工具进行清理。

3）定期检查隔油池，根据实际情况，每年不少于4次清理，确保隔油池的无外溢情形。

1.17光伏发电系统维护

1）定期清洁光伏组件，应使用软布或海绵等柔软的清洁工具，避免使用硬物刮擦光伏组件表面，以防刮伤。

2）定期清理设备周围的杂草、落叶等杂物，以确保设备的散热和通风效果。同时，检查设备周围是否有堆积的异物，如砖块、砂石等，及时清除。

3）定期检查电缆连接：检查光伏发电设备的电缆连接是否松动、脱落或破损。如果发现问题，应及时进行修复或更换。

4）定期检查支架和固定件：检查光伏组件的支架和固定件是否松动或变形。如果发现问题，应及时调整或更换，以确保光伏组件的安全稳定。

5）定期检查电池组件：检查光伏组件表面是否有裂纹、划痕或污染，同时检查电池组件的背面是否有漏胶或损坏。如有问题，应及时进行维修或更换。

6）定期检查逆变器：逆变器是光伏发电设备的核心部件之一，定期检查逆变器的运行状态、显示屏信息和散热情况。如发现异常，应及时处理。

7）维修电缆连接：如发现电缆连接松动或脱落，应重新固定或更换电缆连接器。

8）维修支架和固定件：如发现支架和固定件松动或变形，应及时调整或更换。

9）维修电池组件：如发现电池组件表面有裂纹、划痕或污染，应进行维修或更换。同时，如发现电池组件的背面有漏胶或损坏，也需要进行维修。

2、设备设施情况表

学校动力设备统计表(主楼)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
供电设备	干式变压器	1	1000KVA	主楼地下配电室
供电设备	干式变压器	1	1000KVA	主楼地下配电室
电梯设备	升降电梯	7	15KW	主楼1段、2段、3段
水泵电机	循环水泵	2	3KW、2.2KW、55KW	热力站
水泵电机	稳压泵	2	1.5KW	主楼7层消防间
水泵电机	补水泵	2	7.5KW、3KW	消防、供暖
水泵电机	补水泵	4	5.5KW	2号楼热水
水泵电机	增压泵	2	1.5KW	消防
水泵电机	污水泵	3	3KW、2.2KW	地下室
空调	多联机空调	室外机14台、室内机44台	28KW、10KW	主楼1段、2段、3段
空调	分体式空调	海信1.5P变频空调236台、5P柜式空调42台、3P柜式空调20台， 2P变频空调50台	主楼1段、2段、3段

学校动力设备统计表(教图楼)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
供电设备	变压器	2	1250KVA	地下一层
电梯设备	货梯	1	8KW	图书馆
电梯设备	升降电梯	5	15KW	教图楼
水泵电机	循环水泵	3	22KW	教图楼地下2层
水泵电机	循环水泵	2	30KW	教图楼地下2层
水泵电机	冷却水泵	2	55KW	教图楼地下2层
水泵电机	冷冻水泵	2	55KW	教图楼地下2层
水泵电机	供水泵/无负压(一套)	4	4KW/3KW	教图楼地下2层
水泵电机	污水泵	14	4KW	教图楼地下2层
水泵电机	补水泵	2	11KW	教图楼地下2层
空调	中央空调	主机3台、冷却塔3台	212KW、349KW、7.5KW	教图楼
风机盘管	卧式暗装	160	8KW	办公室、教室及公共区域
400	5KW	办公室、教室及公共区域
新风机组	组合式空调机组	2台	202KW	屋面
组合式空调机组	2台	229KW	屋面
组合式空调机组	5	55KW	屋面
组合式空调机组	8	25KW	屋面
组合式空调机组	1	315KW	屋面
空调	分体式空调	14台	外墙

学校动力设备统计表(文体楼)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
电梯设备	升降电梯	1	10.1KW	文体楼
空调	分体式空调	31	变频1.5P	文体楼
空调	多联机空调	1	24.8 KW	文体楼

学校动力设备统计表(1号楼)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
水泵电机	污水泵	2	2.2KW/3KW	1号楼地下室
空调	分体式空调	265台	变频1.5P	外 墙

学校动力设备统计表(2号楼)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
水泵电机	污水泵	2	3KW	2号楼地下室
空调	分体式空调	304台	1.5P变频	外 墙

学校动力设备统计表(礼堂)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
水泵电机	循环冷却水泵	2	22KW	礼堂地下室
水泵电机	循环冷冻水泵	2	18.5KW	礼堂地下室
水泵电机	供暖补水泵	2	2.2KW	礼堂地下室
水泵电机	供暖循环水泵	3	5.5KW	礼堂地下室
水泵电机	污水泵	2	4KW	礼堂地下室
空调	中央空调	主机2台、冷却塔2台	720KW/ 7.5KW	礼堂地下室
空调	新风机组	组合式空调机组3台	164KW	礼堂地下室
空调	风机盘管	卧式暗装200台	5KW
空调
卧式暗装27台	8KW

学校动力设备统计表(湖区)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
供电设备	干式变压器	2	800KVA	箱变湖区

学校动力设备统计表(食堂)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
电梯设备	扶梯	2	2*10=20KW	食堂
电梯设备	货梯	3	3*8=24KW	食堂
水泵电机	循环冷冻水泵	3	4KW	三层平台
水泵电机	循环补水泵	2	0.55KW	三层平台
空调	中央空调	2台主机	160KW	食堂
空调	风机盘管	32台吸顶式天花机	10KW	食堂
空调	风机盘管	5台卧式暗装	4KW	食堂
空调	分体式空调	3P5台、1.5P8台	3P，1.5P	食堂

学校动力设备统计表(3号楼)

电力无功设备部分	设备名称	数量	功率	所在部位
电梯设备	升降电梯	3	15KW	3号楼
水泵电机	循环水泵	2	3KW	3号楼附楼地下室
水泵电机	供水泵/无负压（一套）	2	5.5KW	3号楼附楼地下室
水泵电机	太阳能南区循环泵	2	1.05KW	3号楼附楼地下室
水泵电机	太阳能北区循环泵	2	1.5KW	3号楼附楼地下室
水泵电机	供水泵	3	3KW	3号楼附楼地下室
水泵电机	污水泵	10	4KW	3号楼地下室
空调	分体式空调	258	1.5P变频	外墙
150	1.5P变频	外墙

三、人员配备要求

部门	岗位	人数	要求
项目经理岗	项目经理	1	年龄不超过60周岁，具有大学本科及以上学历，具有3年及以上物业项目的管理经验，具备工程类中级及以上职称证书。
工程主管岗	工程主管	1	年龄不超过60周岁，具有大学专科及以上学历，3年及以上物业项目的维修维护工程管理经验，具备工程类中级及以上职称证书。
客服内业岗	客服人员	3	早6点到晚12点值班。客服人员：年龄不超过55周岁，具有高中及以上学历，具有相关客服工作经验。
运行及维修岗位	高压配电室运行24小时值班及维修岗位	16	主楼配电室和教图楼配电室24小时值班，一岗双人。年龄不超过60周岁。高压变电室值班必须执行“北京地区电气规程汇编”3.1.3条之规定。
运行及维修岗位	热力站运行值班及供水设备运行维护	6	一岗一人，24小时值班。年龄不超过60周岁，供水设备人员需具备有效健康证明。
运行及维修岗位	空调机组运行值班及中水站巡检维护	5	年龄不超过60周岁，具有制冷与空调作业证书。
运行及维修岗位	其它用电设备巡检及弱电线路维修	2	年龄不超过60周岁，具有低压电工证或特种设备操作证。
运行及维修岗位	综合维修	4	综合维修：年龄不超过60周岁，具有有限空间作业证书。
运行及维修岗位	电梯驻场人员	1	年龄不超过60周岁，具有电梯修理（T证）岗位专业资格证书
浴室管理员岗	浴室管理员	1	年龄不超过55周岁，女性，具有初中及以上学历，具有相关工作经验。
总计：40人

备注：该项目岗位设置人员要求不得低于40人（男性年龄不得大于60周岁，女性年龄不得大于55岁），各类岗位人员需按照相关要求，持证上岗，该项目所有岗位（值班岗位除外）每日正常工作时间为：8:00-12:00;14:00-18：00（特殊情况除外），需要持证上岗的人员，相关证书复印件提交采购人报备，项目经理未经过采购人允许，不得随意更换，因为特殊原因，确需要更换时，需要向采购人提出申请，采购人同意后，方可更换不低于采购需求中要求人员。

四、监督考核要求

1. 采购人根据采购文件和合同约定对供应商进行监督考核，供应商须积极配合。

2. 供应商须按照本项目采购文件要求和响应文件承诺进行履约，确保服务水准达到采购人要求。

3. 供应商须按照合同约定人数，对人员进行考勤管理，定期向采购人报告人员情况，接受采购人检查。

4. 供应商不得以采购人的任何名义从事经营等其他活动,不得将本项目约定履行的工作内容整体或分包给第三方完成，若供应商确需第三方提供消杀、高空作业等专项服务，第三方提供服务期间劳动关系及安全生产责任由供应商全权负责。本项目物业服务人员不得在其他项目兼职。

5. 供应商所属人员如出现任何事故及法律风险，相关责任由供应商自行承担。

6. 采购人对服务保障不到位、责任心不强或出现明显失误造成负面影响的员工，有权提出调整工作岗位或更换人员，供应商必须按采购人要求在5日内调整完毕。

7. 采购人对供应商主管及以上岗位员工、重要工作岗位员工审核把关，采购人同意后方可办理入职离职。如有人员变动，空缺岗位应在5日内补齐。

8. 采购人对供应商提供的低值易耗品质量进行监管检查，对不符合采购人要求的，供应商须及时进行更换；供应商定期对采购人委托管理的库房进行盘点、核查，定期向采购人汇报，接受采购人监督检查。

9. 如检查中发现供应商服务质量达不到合同约定，或收到有效投诉，供应商须支付违约金。

10. 供应商未按合同约定，违反相关纪律及安全生产要求等，对采购人造成不良影响或经济损失，供应商负责赔偿，采购人有权根据影响范围、损害程度等扣除成交供应商相应服务费、追究相关责任、并有权终止合同。

11. 采购人对供应商入职及到岗人数进行监管，如发现供应商到岗人数未满足要求，在费用结算时，按照合同约定的人力成本据实进行核减。如遇突发不可抗力原因，双方协商后进行结算。

五、项目实施方案要求

一、投标人针对本项目，提供项目组织实施方案，包括：

针对本项目的理解和工作思路，分析可能遇到的服务重难点问题，并提出相应解决措施；

针对本项目的管理模式和管理机制，包括：机构设置、岗位责任制度、服务沟通机制、安全制度、考勤制度、值班制度、工作记录及档案管理（包括交接验收资料、巡视记录、投诉与处理记录、其它管理与服务活动记录）等；

针对本项目的突发事件处理方案与各类应急预案；

为承接本项目所需的装备计划，包括拟投入的设备设施和低值易耗品等；

针对本项目的人员录用与考核制度，包括人员录用与考核标准、淘汰机制、量化管理方法等；

针对本项目的人员培训计划、方式、内容，包括业务培训、思想教育等；

针对本项目的人员稳定性方案，包括人员流动率承诺、人员更换管理方案、稳定性保障方案等；

针对本项目的资源能源节约方案；

针对本项目的保密工作方案。

二、投标人针对本项目，提供项目物业服务方案，包括：

1.客服及行政管理方案；

2.供配电运行维护方案；

3.电梯运行维护方案；

4.二次供水运行维护方案；

5.中水站运行维护方案；

6.浴室、饮用开水器运行维护及维修方案；

7.中央空调及所有室外空调及多联机运行维护方案；

8.房屋及设施设备小修维护方案；

9.人防设施方案；

10.教学设备运行维护方案；

11.电话设备设施运行维修方案；

12.人工湖维护方案；

13地下室污水泵维护管理方案；

14.太阳能系统运行维护方案；

15.消防供水系统维护方案；

16.化粪池及隔油池维护方案；

17.光伏发电系统维护方案。